Plaats direct je vraag
Wanneer verjaart een vordering tot betaling achterstallige huur?
Vorderingen verjaren over het algemeen na twintig jaar nadat een vordering is ontstaan of opeisbaar is. Een vordering tot betaling van (achterstallige) huur verjaart echter al na vijf jaar. Een uitzondering hierop is indien door de rechter is vastgesteld dat de termijn langer is. Hier is echter in geval van huur zelden sprake van.
Het stellen van verjaring van een vordering tot betaling van een huurachterstand
Voorbeeld
Al tien jaar huur je een appartement van L. Bijlsma. Op een gegeven moment komt Bijlsma erachter dat er nog een huurschuld uit 2018 openstaat. Naar aanleiding hiervan controleer jij je administratie en ontdek je dat je ook in 2017 een maand huur nog niet hebt betaald. Jij betaald beide huurbedragen direct en hiermee is je huurschuld opgeheven. Enige tijd later komt Bijlsma echter met de claim dat hij erachter is gekomen dat in 2012 ook twee maanden huur niet zijn betaald. Bijlsma eist van jou dat je deze huurachterstand direct betaald en dreigt met huuropzegging als dit niet binnen een maand gebeurt. Wat nu?
Allereerst is het van belang dat verjaring niet automatisch intreedt. Hiermee wordt bedoeld dat de vordering blijf bestaan zolang jij, als schuldenaar, je niet expliciet beroept op de verjaring van de termijn. Indien je (gedeeltelijk) een vordering betaald die al is verjaard maar je deze verjaring pas later stelt kun je geen geslaagd beroep doen op de verjaring. Je kan je geld dan ook niet terugeisen. Doe je wel op tijd een beroep op de verjaring van de vordering dan kan de schuldeiser niet via de rechter de vordering opeisen. Kom je er zelf niet uit of er sprake is van verjaring of niet? Schakel dan een advocaat in. Een advocaat met expertise in het huurrecht kan je begeleiden en uitleggen wat de stand van zaken is.
Verhuurder stelt dat de vordering (tot betaling van de achterstallige huur) is gestuit
Voorbeeld
We grijpen even terug op het voorbeeld zoals hiervoor beschreven over het al tien jaar huren van een appartement van L. Bijlsma. Jij beroept je op verjaring van de termijn. Bijlsma stelt echter dat hij de termijn heeft gestuit en dat je daarom alsnog moet betalen. Kan dit?
Wie gelijk heeft in deze situatie hangt af van een aantal feiten. Stuiting, het verlengen van de termijn, is inderdaad mogelijk. Hiervoor is echter van belang dat de stuiting plaatsvindt voordat de termijn is verjaard. Daarbij moet de schuldeiser aan de schuldenaar mededelen dat de termijn wordt gestuit. Dit kan worden gedaan door bijvoorbeeld het sturen van een aangetekende betalingsherinnering, een aanmaning of een dagvaarding. De schuldeiser moet zelf kunnen aantonen dat hij de termijn heeft gestuit indien de schuldenaar zich beroept op verjaring van de vordering. Na stuiting gaat een nieuwe termijn, in geval van huur opnieuw vijf jaar, lopen.
Mag een verhuurder een huurder uit huis zetten bij een huurachterstand?
Indien een huurder zijn huur niet betaald dan is er sprake van wanprestatie. De huurder voldoet niet aan zijn verplichtingen. In geval van wanprestatie kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Dit houdt in dat de huurovereenkomst per direct wordt opgezegd en er geen rekening hoeft te worden gehouden met een opzegtermijn. Ontbinding kan echter niet zonder rechterlijke tussenkomst, alleen een rechter kan ontbinding uitspreken. Over het algemeen zal een rechter overgaan tot het uitspreken van ontbinding van de huurovereenkomst in geval van een huurachterstand van drie maanden of langer. Ook stelselmatig te laat betalen kan een reden zijn tot ontbinding van de huurovereenkomst. Of in jouw geval je uit huis gezet kan worden hangt dus af van de situatie en kan in ieder geval niet zonder rechterlijke tussenkomst, tenzij de verhuurder de huurovereenkomst opzegt met in achtneming van de opzegtermijn vermeld in de huurovereenkomst.
Wat kan een advocaat betekenen?
Twijfel je of er in jouw situatie sprake is van verjaring of dat de termijn misschien is opgestuit? Of dreigt je verhuurder met uithuiszetting en weet je niet wat je kunt doen? Aarzel dan niet om een advocaat in de arm te nemen. Een advocaat kan je bijstaan en uitleggen hoe de situatie ervoor staat.