In de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder wordt alles geregeld dat van belang is voor de huur van een (woon)huis of ander onroerend goed. In deze overeenkomst zijn de verplichtingen opgenomen waar zowel huurder als verhuurder zich aan moeten houden. Het gebeurt vaak dat de huurder of verhuurder de overeengekomen verplichtingen niet nakomt of dat wordt gehandeld in strijd met de overeengekomen verplichtingen. Dit kan ertoe leiden dat één van de partijen de huurovereenkomst wil beëindigen. Een van de mogelijkheden hiertoe is ontbinding van de overeenkomst. Onder welke omstandigheden is ontbinding precies mogelijk? En, welke stappen moeten worden gezet om de overeenkomst uiteindelijk rechtsgeldig te ontbinden? Deze vragen zullen in deze blog worden besproken.
Wanneer kan je een huurovereenkomst ontbinden?
Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarop het ‘reguliere’ overeenkomstenrecht van toepassing is. Hiernaast zijn in de wet bijzondere bepalingen opgenomen die specifiek zijn gericht op de huurovereenkomst. Er zijn verschillende wijze waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd of opgezegd, waarvan ontbinding er één is. Ontbinding is mogelijk indien sprake is van een wanprestatie door de huurder of verhuurder. Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk: ‘iedere tekortkoming in de nakoming van een van de verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om te overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’
Voor een huurovereenkomst geldt dat niet iedere tekortkoming in de nakoming een geldige grond is voor ontbinding. Om de overeenkomst te kunnen ontbinden, moet de tekortkoming van voldoende gewicht zijn. Om te bepalen of een tekortkoming van voldoende gewicht is, wordt gekeken naar de omstandigheden van het geval. De volgende wanprestaties kunnen een grond vormen voor ontbinding:
- Een huurder gebruikt een woon- of bedrijfsruimte voor andere doeleinden dan waarvoor de huurovereenkomst is overeengekomen
- Een huurder zorgt voor ernstig overlast
- De huurder heeft de huur meerdere keren niet betaald of heeft te weinig betaald
Bij het laatste voorbeeld gaat het om wanbetaling. Voor deze grond is in de rechtspraak bepaald dat ontbinding van een huurovereenkomst pas mogelijk is indien het een huurachterstand betreft van drie maanden of meer.
Voorbeeld
Julia heeft in juli 2022 een huurovereenkomst gesloten met de verhuurder, waarin is bepaald dat zij iedere maand €900 moet betalen voor de huur van haar studio. Sinds december 2022 heeft Julia haar huur niet overgemaakt, ondanks verschillende schriftelijke verzoeken vanuit haar verhuurder. Om deze reden wil de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen. Aangezien de huurachterstand inmiddels vier maanden betreft, kan hij zich tot de rechter wenden met een verzoek tot ontbinding.
Welke stappen moeten worden gezet voor ontbinding?
Als er een grond is op basis waarvan de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden, zoals in het voorbeeld, moeten een aantal stappen worden gezet om de ontbinding daadwerkelijk uit te voeren. Hiervoor kan hulp van een (huurrecht)advocaat handig zijn. In de meeste gevallen moet de verhuurder de huurder eerst in gebreke stellen voordat een verzoek tot ontbinding kan worden ingediend. In gebreke stellen houdt in dat de verhuurder de huurder schriftelijk erop wijst dat de overeenkomst niet is nagekomen. Hierbij kan de verhuurder een redelijke termijn stellen (meestal 10-14 dagen) waarbinnen de verplichtingen alsnog door de huurder nagekomen kunnen worden. Dit is vaak alleen mogelijk indien eerder geen vaste dag is overeengekomen waarop de huur moet worden betaald. Indien niet aan deze verplichting wordt voldaan, is de huurder in verzuim en kan ontbinding van de overeenkomst volgen.
Voorbeeld
Julia heeft sinds december 2022 haar huur (€900) niet overgemaakt en daarom wil de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. In de huurovereenkomst is geen vaste datum afgesproken waarop de huur moet worden betaald. In april 2023 stuurt de verhuurder aan Julia een schriftelijke waarschuwing waarmee zij in gebreke wordt gesteld. De verhuurder eist dat zij binnen 14 dagen de nog verschuldigde huur overmaakt en anders zal hij na deze termijn de overeenkomst ontbinden.
Indien de verhuurder bevoegd is om de overeenkomst te ontbinden, moet hij een vordering tot ontbinding instellen bij de burgerlijke rechter via een bodemprocedure. Ontbinding door de verhuurder kan namelijk alleen met tussenkomst van de rechter. Dit geldt voor zowel huurovereenkomsten voor woonruimtes als voor andere onroerende zaken. Voor het indienen van deze vordering is het soms nodig om juridisch advies in te winnen bij een advocaat. Vaak kan bij het indienen van deze vordering namelijk ook een vordering tot schadevergoeding worden ingesteld door de verhuurder voor bijvoorbeeld inkomsten die de verhuurder misloopt doordat de overeenkomst eerder wordt beëindigd.
Voorbeeld
De huurovereenkomst die Julia in juli 2022 heeft afgesloten met de verhuurder was in principe overeengekomen voor de periode van één jaar. Nu de overeenkomst in april 2023 wordt ontbonden, loopt de verhuurder 3 maanden lang €900 huur mis. Naast het verzoek tot ontbinding wil hij daarom een vordering tot schadevergoeding instellen voor de gemiste huurinkomsten van deze 3 maanden.
Ontbinding van de huurovereenkomst komt pas tot stand als de rechter hiertoe beslist in de beoordeling van de zaak. Dit kan soms lang duren en daarom kan in bepaalde situaties, waarin sprake is van een spoedeisend belang, voorafgaand aan deze procedure een oordeel worden geven in een kortgedingprocedure. Indien het waarschijnlijk is dat de overeenkomst zal worden ontbonden, kan via deze kortgedingprocedure de gehuurde ruimte alvast wordt ontruimd waardoor de huurder hier geen gebruik meer van kan maken.
Kan je als huurder ook de huurovereenkomst ontbinden?
Belangrijk is dat niet alleen de verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden, maar ook de huurder zelf. Dit is mogelijk indien sprake is van een wanprestatie aan de zijde van de verhuurder. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de gehuurde ruimte niet voldoet aan de overeengekomen afspraken uit de huurovereenkomst en de verhuurder niets eraan doet om dit te veranderen of de ruimte te verbeteren. Op grond van de bijzondere wettelijke bepalingen voor de huurovereenkomst kan de huurder via een verklaring buiten de rechter om verzoeken tot ontbinding van de overeenkomst. Voor ontbinding door de huurder is dus geen tussenkomst van de rechter nodig. Wel kan het door de minder sterke positie als huurder lastig zijn om ontbinding te realiseren en daarom is juridische ondersteuning door een advocaat handig.
Heb je vragen over de mogelijkheid tot ontbinding van een huurovereenkomst? Heb je een geschil over jouw huurovereenkomst of voldoet jouw huurder of verhuurder niet aan de overeengekomen verplichtingen en wil jij de huurovereenkomst daarom ontbinden? Het kan in dat geval handig en soms zelfs nodig zijn om een (huurrecht)advocaat in te schakelen die jou kan adviseren en bijstaan in een procedure. Neem in deze situatie gerust contact met ons op. Advocaatzoeken kan je helpen met het vinden van een geschikte huurrechtadvocaat!