7 dagen, 8.00-22.00 uur 088-8338888
088-8338888Gratis en vrijblijvende intake 7 dagen per week 8.00-22.00 uur

Verborgen gebreken aan je koopwoning; hoe ga je hier als koper mee om?

Gepubliceerd:

Het kan je zomaar overkomen: je koopt een huis in de veronderstelling dat deze tiptop in orde is, maar komt er na de koop van het huis achter dat er toch een gebrek aan kleeft. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een verrotte muur of een lekkage. Het is goed om te weten dat je als koper dan niet met lege handen staat. In veel gevallen is het namelijk mogelijk de kosten van reparatie van de schade te verhalen op de verkoper. In deze blog zullen de verschillende rechten en mogelijkheden worden besproken.

Verborgen gebreken aan je koopwoning; hoe ga je hier als koper mee om?

Plaats direct je vraag

Voorbeeld
Pauline heeft een week geleden samen met haar kersverse partner een huis gekocht van hun gespaarde geld. Op een dag komt ze er bij het schoonmaken van de houten keukenvloer achter dat er kleine houtwormpjes in de vloer zitten. Deze zijn haar nooit opgevallen en hierover heeft de verkoper ook nooit iets gezegd. Ze vraagt zich af of zij en haar partner de kosten van verwijdering van de houtworm zelf moeten betalen of dat ze deze wellicht kunnen verhalen op de verkoper.

Wat valt er onder een verborgen gebrek?

Er kunnen bij de koop van een huis verschillende problemen ontstaan. We spreken van een verborgen gebrek als je na de koop van een koopwoning erachter komt dat er toch iets niet aan de orde is aan de woning en je dit niet had kunnen ontdekken voor de overdracht. Het is dus geen zichtbaar gebrek: een gebrek dat door een normaal oplettende koper had kunnen worden opgemerkt bij de bezichtiging van het koophuis, zoals scheuren in het plafond. Hiervoor zal de verkoper in beginsel namelijk niet aansprakelijk zijn. Het moet dus echt gaan om gebreken die na de overdracht van het huis bekend worden.

Wat zegt de wet over een verborgen gebrek?

Op grond van het Burgerlijk Wetboek dient een zaak bij levering hiervan aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit houdt in dat een huis dus de eigenschappen moet hebben die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Is dit niet het geval, dan is er sprake van non-conformiteit, ofwel een gebrek. Hetgeen een koper van een woning mag verwachten, zijn de eigenschappen die voor een normaal gebruik hiervan nodig zijn en waarover de koper niet hoefde te twijfelen, zoals een niet-lekkend dak.

Wanneer kan je de schade van een verborgen gebrek verhalen op de verkoper?

Het is in sommige gevallen mogelijk de schade van een gebrek te verhalen op de verkoper. Hiervoor is wel vereist dat de verkoper aansprakelijk is. Kan dit worden bewezen? Dan moet de verkoper het gebrek repareren of de kosten voor reparatie van het gebrek vergoeden. Je kan een verkoper enkel aansprakelijk stellen in twee gevallen:

  • De verkoper had kennis of had kennis moeten hebben van het gebrek vóór de verkoop van de woning, maar heeft de koper hiervan niet op de hoogte gebracht. Hiermee wordt verwezen naar de mededelingsplicht van de verkoper. Als koper ben je wel verantwoordelijk om de schending van deze mededelingsplicht door de verkoper te bewijzen.
  • De koper kan de woning niet meer normaal gebruiken door de aanwezigheid van het gebrek. Er is dan sprake van een ‘ernstig gebrek’. Dit slaat terug op de clausule dat de woning de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn, welke vaak wordt opgenomen in het koopcontract.

Naast de al genoemde mededelingsplicht die rust op de verkoper, bestaat er daarnaast de onderzoeksplicht voor de koper. Deze houdt in dat de koper ook zelf de verplichting heeft om te controleren of er geen gebreken aanwezig zijn bij het huis. Het verdient aanbeveling om als koper tijdens de koop veel vragen te stellen en bij twijfel misschien zelfs een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Dit vergroot de kans om de schade vergoed te krijgen door de verkoper als achteraf toch van een gebrek blijkt. Zodra je als koper een gebrek ontdekt, moet je de verkoper hiervan binnen een redelijke termijn op de hoogte brengen. Een periode van 2 maanden wordt als een redelijke termijn beschouwd. In de periode vóór reparatie van het gebrek door de verkoper, ben je als koper verplicht verdere schade te beperken, wat kan betekenen dat je als koper al een noodreparatie moet uitvoeren. De kosten hiervan moeten wel redelijk blijven om ze te kunnen verhalen op de verkoper.

Wat als de verkoper weigert de schade te betalen of je er anderzijds niet samen uitkomt?

Het is ten eerste belangrijk om alles wat je als koper met je verkoper afspreekt, schriftelijk vast te leggen. Daarnaast heeft de verkoper recht op een redelijke termijn waarbinnen hij of zij het verborgen gebrek kan herstellen. Als de verkoper niet reageert op je melding van het verborgen gebrek, kan je hem of haar in gebreke stellen met een (aangetekende) brief. Als de verkoper dan nog geen medewerking verleent, kan je een rechtszaak beginnen door naar de rechter te stappen voor een kort geding of een bodemprocedure. Bij een schadebedrag van meer dan €25.000, is bijstand van een advocaat verplicht. Indien de hoogte van de schade door het verbogen gebrek lager dan €25.000 ligt, is een advocaat niet verplicht. Het inschakelen hiervan is echter wel aan te raden, aangezien er advocaten zijn die specialistisch zijn op dit gebied en hiervan veel kennis hebben. Door contact met ons op te nemen, kunnen wij je in helpen met het vinden van een geschikte advocaat met ervaring op dit gebied.

Plaats direct je vraag

Direct hulp nodig?

Of bel gratis (8.00-22.00,
7 dagen per week):
Of laat ons terugbellen:

Hoe maak ik een goede opdracht aan?

FAQ
Tips & tricks
Support