7 dagen, 8.00-22.00 uur 088-8338888
088-8338888Gratis en vrijblijvende intake 7 dagen per week 8.00-22.00 uur

Bouwrecht - Bouwvergunningen

Ben je van plan om iets te bouwen of iets af te breken? In veel gevallen zal je daarvoor een bouwvergunning nodig hebben. Voor kleine bouwwerken zijn ook gevallen waarin je zonder vergunning (vergunningsvrij) aan de slag kunt gaan.

Bouwvergunningen worden tegenwoordig omgevingsvergunningen genoemd. Ze zijn in Nederland nodig zodat bouwwerken passen in hun omgeving. Deze vergunningen zijn belangrijk om ervoor te zorgen dat gebouwen geen gevaar opleveren voor de veiligheid en gezondheid van de bewoners.

Plaats opdracht

Advocaat Bouwvergunningen

De omgevingsvergunning

Er zijn uiteenlopende gevallen waarin je een omgevingsvergunning nodig hebt. Hieronder vind je een aantal gevallen waarin je waarschijnlijk een omgevingsvergunning nodig zult hebben.

  • Het verbouwen, renoveren of andere bouwwerkzaamheden aan bijvoorbeeld jouw woning;
  • Het verrichten van sloopwerkzaamheden;
  • Het verrichten van werkzaamheden in een gebied met landschappelijke of culturele waarde;
  • Het verrichten van werkzaamheden in beschermde natuurgebieden;
  • Het nemen van maatregelingen voor de brandveiligheid van gebouwen;
  • Het aanleggen van een inrit of uitrit;
  • Het kappen van bomen;
  • Het aantasten van beschermde monumenten;
  • Het bevestigen van een reclamebord bij jouw bedrijfspand.

Een omgevingsvergunning is meestal niet vereist bij eenvoudige verbouwingen aan de achterkant van je woning, zoals een dakkapel, een uitbouw of een overkapping. Ook is er geen omgevingsvergunning nodig voor het afscheiden van je balkon of bijvoorbeeld het aanbrengen van zonnepanelen en antennes. Het gaat dan om kleinere bouwactiviteiten.

Voorbeeld
Cornelis uit Den Haag vindt dat het tijd is voor wat vernieuwing aan zijn huis. Hij is tevreden over de buurt en de locatie maar wil toch wat meer ruimte creëren. Als Cornelis besluit om wat grotere bouwwerkzaamheden te verrichten, zoals een extra verdieping, zal hij waarschijnlijk een omgevingsvergunning moeten aanvragen. Maar als Cornelis kiest voor een kleine uitbouw aan de achterkant van zijn woning zal hij geen omgevingsvergunning nodig hebben. Helaas wordt het verzoek van Cornelis afgewezen. Cornelis is het oneens met het besluit van de gemeente en besluit bezwaar in te stellen. Hij belt een advocaat die hem kan wijzen op de vereisten van een bezwaarschrift.

Cornelis zal zich laten adviseren door een advocaat die is gespecialiseerd in het bouwrecht. Hierin komen vaak verzoeken tot omgevingsvergunningen voor. Denk bijvoorbeeld aan aanneming van werk, een overeenkomst die je sluit met een aannemersbedrijf om een huis te bouwen of te verbouwen. De aannemer zal altijd vragen of er al een omgevingsvergunning is aangevraagd.

Voorbeeld
Paul is opgegroeid in de boerderij van zijn ouders. Op het moment dat zijn ouders komen te overlijden, blijft hij in de boerderij wonen. Op 93 jarige leeftijd komt ook Paul te overlijden. Zijn dochters zien kans om 3 woningen te bouwen op het landgoed van hun vader. Zij vragen een vergunning aan bij de gemeente. Deze vertelt hen dat er een agrarische milieuregelgeving van toepassing is, omdat de boerderij zich in een agrarisch gebied bevindt. Een gewoon huis, dus niet met het doel tot het verrichten van een veehouderij zoals voorheen werd gedaan, zal niet gebouwd mogen worden. Stel dat de dochters enkele jaren later weer willen verhuizen, dan zullen de nieuwe inwoners het niet als prettig gaan ervaren dat ze in een agrarische omgeving terecht komen. Elke dag zal de geur van mest en koeien in de lucht hangen.

Deze situatie is beoordeeld aan de hand van het agrarisch recht. Het valt binnen de milieuregelgeving, maar een specifieke situatie binnen het milieurecht onderscheidt zich nog met het feit dat er bijvoorbeeld gebouwd zou worden in een beschermd natuurgebied.

Hoe vraag je een bouwvergunning aan?

Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning gelden landelijke regels. De indieningsvereisten staan omschreven in Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor).

Er zijn twee manieren waarop je een vergunning kunt aanvragen.

  1. Online: De online aanvraag verloopt via omgevingloket online. Hierbij moet je inloggen met je DigD. De website zal automatisch aangeven welke stukken je zal moeten inleveren.
  2. Schriftelijk: De schriftelijke aanvraag verloopt via een brief die moet worden ingediend bij jouw gemeente. Je kan het aanvraagformulier via het Omgevingsloket online printen en dan per post verzenden.

Als je zonder vergunning bouwt dan kan dit grote consequenties hebben. Je krijgt eerst een schriftelijke mededeling waarbij je de gelegenheid krijgt om te reageren. Vervolgens krijg je een bestuursdwangaanschrijving. Deze zal meestal inhouden dat je de zaken in oude toestand moet terugbrengen. Als je weigert hieraan te voldoen, krijg je een dwangsom. Dit is een boete die je aan de gemeente moet betalen. De hoogte van de boete staat omschreven in de bestuursdwangaanschrijving.

De gemeente kan ook besluiten om de zaken zelf in oude toestand terug te brengen. De kosten hiervan zullen voor jouw rekening komen. Dit besluit zal dan in plaats van de dwangsom zijn.

Voorbeeld
Peter Bouwer wist niet dat hij een omgevingsvergunning moest aanvragen. Hij heeft een bestuursdwangaanschrijving gekregen en moet zijn nieuwe bouwwerken afbreken. Peter Bouwer is enorm teleurgesteld en beslist zich hier niks van aantrekken. Helaas verergert dat de situatie en krijgt Peter een dwangsom. Hij moet een boete aan de gemeente betalen. Peter vindt dat hij recht heeft op het bouwwerk en wil het bouwwerk niet afbreken. Het is raadzaam voor Peter om een advocaat in te schakelen voor juridisch advies.

Hoeveel kost een vergunningaanvraag?

Het aanvragen van een omgevingsvergunning kost geld. Je betaalt legeskosten voor de behandeling van jouw vergunningaanvraag. De legeskosten verschillen erg veel per gemeente. Je kan op de website van jouw gemeente kijken of aan een medewerker vragen wat de kosten voor jouw persoonlijke aanvraag zullen zijn.

Het bouwbesluit 2012

Als je gaat bouwen, verbouwen of slopen dan moet je rekening houden met het bouwbesluit 2012. Dit geldt ook als je geen vergunning nodig hebt. Bouwbesluit 2012 heeft betrekking op gebouwen en op andere bouwwerken, zoals bruggen en tunnels.

Het Bouwbesluit 2012 bevat voorschriften voor gezondheid, veiligheid, milieu en energiezuinigheid. Het doel van het bouwbesluit is om de gebruikers en de omgeving te voorzien van de gewenste veiligheid en om te voorkomen dat een bouwwerk geen gevaar voor mensen vormt.

Om ervoor te zorgen dat je voldoet aan de voorschriften van het besluit, kan je gebruik maken van checklijsten, rekenmethoden, richtlijnen of een advocaat.

Voorbeeld
De aanvraag van Peter Bouwer over de omgevingsvergunning is toegewezen. Peter is erg tevreden en heeft zin om meteen aan het werk te gaan. Hij moet echter wel rekening houden met het bouwbesluit 2012. Hierin staan voorschriften waar Peter zich aan moet houden. Zelfs als Peter geen vergunning nodig zou hebben gehad, zou hij alsnog rekening hebben moeten houden met het bouwbesluit 2012. Voor informatie over wat dit precies voor Peter betekent, kan hij in het praktijkboek bouwbesluit 2012 kijken. Terwijl Peter leest over de verschillende vereisten, begrijpt hij niet precies welke voorwaarden op zijn bouwproject van toepassing is. Hij besluit om een bouwrechtadvocaat om verheldering te vragen.

Wat te doen als een bouwvergunning wordt afgewezen?

Er zijn verschillende stappen die je kan ondernemen als je het oneens bent met het besluit van de gemeente. Je kan in bezwaar bij de gemeente, in beroep bij de Rechtbank en in hoger beroep bij de Raad van State.

1. Bezwaar bij de gemeente

Als je het oneens bent met de beslissing die de gemeente heeft genomen over je omgevingsvergunning kan je een bezwaarschrift indienen. Hierbij is het belangrijk dat je binnen zes weken bezwaar maakt na de bekendmaking van het besluit.

Je bezwaar moet je per brief indienen. Deze brief stuur je naar het college van B&W (Burgemeester & Wethouders). In je brief moet je vermelden:

  • Je volledige naam en je adres;
  • De datum;
  • Tegen welk besluit je bezwaar maakt;
  • Waarom je bezwaar maakt;
  • Een kopie van de beschikking waartegen je bezwaar maakt.

Voorbeeld
Peter Bouwer vindt het belachelijk dat zijn omgevingsvergunning is afgewezen. Hij kan binnen zes weken bezwaar maken bij de gemeente. Om bezwaar te maken moet hij een brief sturen naar het college van B&W. Hierbij vermeldt Peter zijn naam, de data, dat hij het oneens is met de afwijzing van zijn omgevingsvergunning en legt hij de redenen uit. Ook voegt hij een kopie toe van de afwijzing.

2. Beroep na bezwaar bij de rechtbank.

Als jouw beroep ongegrond wordt verklaard kan je in beroep gaan. Als je in beroep gaat, dan doe je dit bij de sector Bestuursrecht van de rechtbank. Je bent niet verplicht om je te laten bijstaan door een advocaat. Dit kan natuurlijk wel zinvol zijn om je goed te laten adviseren en te begeleiden.

Voor het instellen van beroep moet je een beroepschrift indienen. Dit kan op twee manieren.

  • Online. Er zijn een aantal online beroepsschriftformulieren die je online kunt invullen. Dit doe je via jouw DigD. 
  • Schriftelijk. Je kunt zelf een beroepsschrift opstellen en opsturen naar de rechtbank. Vergeet hierin niet te vermelden:
    • Je volledige naam en je adres;
    • Tegen welk besluit je in beroep gaat;
    • De reden waarom je het oneens bent met de beslissing van de gemeente;
    • Wat jij denkt dat de beslissing moet zijn.

Voorbeeld
Het bezwaar van Peter Bouwer tegen de afwijzing van zijn omgevingsvergunning wordt ongegrond verklaard. Peter vindt dat er niet aandachtig gekeken is naar zijn bezwaar. Peter wil in beroep gaan bij de Rechtbank. Peter vraagt eerst advies aan een advocaat of het raadzaam is om in beroep te gaan bij de rechtbank. Ook wil hij zich graag laten begeleiden in het proces.

3. Hoger beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS).

Als je het ook oneens bent met de uitspraak van de rechtbank, dan kan je nog in beroep gaan van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Bij deze procedure is het niet verplicht dat je je laat bijstaan door een advocaat. Dit kan echter wel raadzaam zijn zodat je je rechten optimaal kan benutten.

Je kan hoger beroep op verschillende manieren instellen.

  • Online. Je kan digitaal beroep indienen via het Digitaal Loket op de website van de Raad van State. 
  • Schriftelijk. Je kan ook zelf een brief opstellen die je moet versturen naar de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook kan je het per fax indienen. In de brief moet je onder andere vermelden:
    • Je volledige naam en adres;
    • De datum;
    • Tegen welk besluit je in beroep gaat;
    • De reden waarom je het oneens bent met de beslissing van de gemeente;
    • Wat jij denkt dat de beslissing moet zijn.

Peter Bouwer is nogmaals teleurgesteld na de uitspraak van de rechtbank. Zijn beroep is niet toegewezen. Peter Bouwer is echter nog steeds van zijn gelijk overtuigd. Hij laat zich adviseren door een advocaat die de kansen kan inschatten dat zijn beroep gaat slagen. Als hij uiteindelijk toch besluit om door te zetten, helpt zijn advocaat hem om het hoger beroep te laten slagen.

Kun je iets doen tegen de toegewezen vergunning van de buren?

Heb je gezien of gehoord dat je buren een omgevingsvergunning hebben gekregen en ben jij het er niet mee eens? Dan kan je binnen 6 weken bezwaar maken. Op de website van jouw gemeente kan je lezen hoe en wanneer de vergunning is verleend. Je kan dan een brief sturen aan de gemeente waarin je bezwaar maakt tegen de vergunning (bezwaarschrift). Hierin moet je vermelden tegen welke vergunning je bezwaar maakt en de redenen waarom je bezwaar maakt. Je kunt met een advocaat overleggen wat de mogelijkheden voor jou zijn.

Er zijn wel een aantal vereisten:

1. Je moet belanghebbende zijn:

Je bent belanghebbende als je vlakbij de plek woont waarvoor de vergunning is afgeven en je rechtstreeks belangen hebt bij de vergunning. Ook omwonenden kunnen belanghebbende zijn als ze getroffen worden in hun belangen.

2. Soorten bezwaar die je kunt maken:

Hieronder vind je een aantal weigeringsgronden.

  • Het bouwwerk voldoet niet aan de eisen van het bestemmingsplan. Een woning kan bijvoorbeeld alleen worden gebouwd als het voldoet aan de woonbestemming. 
  • Het bouwwerk voldoet niet aan het landelijke bouwbesluit. Het gaat dan om technische eisen over soorten materialen, milieu en veiligheid.
  • Het bouwwerk voldoet niet aan de gemeentelijke bouwverordening. Dit heeft betrekking op aanvullende eisen, zoals de manier waarop een bouwaanvraag zou moeten worden ingediend. 
  • Het bouwwerk voldoet niet aan de welstandseisen. Hierbij is het van belang dat het bouwwerk moet passen in de gebouwde omgeving. 

Voorbeeld
Hans Hoekstra heeft gehoord dat Peter Bouwer een omgevingsvergunning heeft gekregen. Hans vindt dit compleet onbegrijpelijk. Hij is een belanghebbende, omdat Peter zijn buurman is en omdat hij veel last gaat hebben van de nieuwe bouwwerken van Peter. Hans is bang voor zijn privacy. Peter kan straks zomaar in zijn tuin kijken. Hij komt er echter achter dat er maar bepaalde gronden zijn die kans hebben van slagen. Na wat juridisch advies te hebben ingewonnen besluit Hans geen verdere stappen te ondernemen.

Het besluit van Hans komt vaak voor met de gedachte dat het een buurman betreft. Je moet immers nog een kopje suiker kunnen halen. Een strijd tegen de vergunning aangaan met de gedachte dat het niet gaat slagen, lijkt niet de moeite waard. Echter neemt Hans nu genoegen met het feit dat hij minder privacy heeft zolang hij daar nog woont. Een goed gesprek met Peter en wellicht een advocaat die de stand van zaken kan schetsen, zal wellicht voor beiden partijen inzicht geven.

Bouwvergunningen en advocaten

Je kunt veel zelf doen als het gaat om een omgevingsvergunning. Echter, je dient hierbij wel secuur te werk te gaan om te voorkomen dat de werkzaamheden aardig in de kosten lopen. Stel dat de conclusie is dat een net geplaatste garage volledig moet worden afgebroken, kost dit natuurlijk meer dan je gepland had. Wil je alles uit de kast halen om jouw bouw-dromen waar te maken? Dan kan bijstand of, indien het voldoende zal zijn, advisering van een gespecialiseerde bouwrecht advocaat jou verder helpen. Gezien het feit dat omgevingsvergunningen alledaags zijn, zal de behandeling ervan een tijdje duren.

Plaats opdracht

© advocaatzoeken.nl

Direct hulp nodig?

Of bel gratis (8.00-22.00,
7 dagen per week):
Of laat ons terugbellen:

Gerelateerde rechtsgebieden