Huurbescherming
Zowel de huurders als verhuurders hebben volgens de wet vele rechten en plichten. In dit artikel zal er worden ingegaan op de huurbescherming. De huurbescherming speelt een grote rol in de verhouding tussen huurder en verhuurder.
Plaats direct je vraag
Wat is huurbescherming?
Huurbescherming wil zeggen dat de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Dit geldt niet alleen voor zelfstandige, maar ook voor onzelfstandige woningen.
Wie hebben er recht op huurbescherming?
- Als je een huis, kamer of appartement huurt heb je recht op huurbescherming
- Medehuurder, medebewoners en onderhuurders hebben recht op huurbescherming
- Als je een woonwagen of woonwagenstandplaats huurt heb je ook recht op huurbescherming
Wie hebben er geen recht op huurbescherming?
Bewoners van woonboten, dienstwoningen, winkelwoningen en recreatiewoningen kunnen geen aanspraak maken op huurbescherming. Wel kunnen deze bewoners natuurlijk altijd advies vragen bij een advocaat.
Heb ik recht op huurbescherming als ik geen huurcontract heb?
Ja. Een overeenkomst ontstaat door aanbod en aanvaarding, het maakt niet uit of dit schriftelijk is vastgelegd of niet. Dus bij een mondelinge huurovereenkomst heb je ook huurbescherming, al zijn de afspraken wel lastig te bewijzen. De huurbescherming zorgt er wel voor de verhuurder de huur alleen maar schriftelijk kan opzeggen, en de reden voor de opzegging moet wettelijk geldig zijn.
Wanneer mag de huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen?
De huurder heeft opzegtermijn die in principe even lang is als de betalingstermijn, welke minimaal een maand is en maximaal 3 maanden.
Voorbeeld
Eva uit Eden heeft een huurcontract. In haar huurcontract is opgenomen dat ze 4 maanden opzegtermijn heeft, maar haar betalingstermijn 1 maand is. Welke opzegtermijn moet zij aanhouden? Ook voor Eva geldt dat ze maximaal 1 betalingstermijn van te voren moet opzeggen. Haar opzegtermijn is dus 1 maand.
Op het moment dat de huurder voor een bepaalde periode huurt (stel: 2 jaar), dan kan de huurovereenkomst pas na 2 jaar worden beëindigd. Alleen als de verhuurder ermee akkoord gaat, kan je eerder opzeggen.
Wanneer mag de verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen?
De verhuurder moet door middel van een aangetekende brief de huur opzeggen. In de brief moet een wettelijke reden voor opzegging staan (zie hieronder de wettelijke redenen). Op het moment dat het huis meerdere huurders heeft, dan moet elke huurder afzonderlijk een brief ontvangen met betrekking tot de opzegging. In de brief wordt een termijn van 6 weken gegeven voor de huurders (en medehuurders) om schriftelijk te akkoord te gaan met de opzegging. Pas als de huurder(s) akkoord zijn gegaan kan het huurcontract door de verhuurder worden beëindigd. Als de huurder niet instemt, kan de verhuurder na 6 weken naar de rechter gaan. De rechter zal dan beoordelen of de opzegging rechtmatig is.
- De minimale opzegtermijn is 3 maanden als de huurder er minder dan 1 jaar woont
- De minimale opzegtermijn is 4 maanden als de huurder er meer dan 1 jaar woont
- De minimale opzegtermijn is 5 maanden als de huurder er meer dan 2 jaar woont
- De minimale opzegtermijn is 6 maanden als de huurder er meer dan 3 jaar woont
Voorbeeld
Lars uit Breda huurt als 7 jaar een studio. Hij ontvangt begin januari een brief van zijn huisbaas dat de huisbaas de ruimte zelf nodig heeft. In de brief staat dat Joop in maart uit de studio moet zijn. Mag dit? Nee, want de minimale opzegtermijn is 6 maanden. Hij moet dus begin juli uit de studio zijn.
Bij (verhuur van) woonboten, winkelwoningen, recreatiewoning en dienstwoningen geldt er geen wettelijke opzegtermijn. Huurders en verhuurders zijn dus vrij dit zelf te bepalen.
Kan een huurder of verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vroegtijdig opzeggen?
Dat kan in principe niet. Soms wordt in de huurovereenkomst opgenomen dat er onder bepaalde voorwaarden (denk aan onvoorziene omstandigheden) tussentijds opgezegd mag worden. De omstandigheden moet zo ernstig van aard zijn dat de andere partij naar maatstaven van redelijkheid een aanhouding van de overeenkomst niet kan verwachten.
Hoe kan ik als verhuurder mijn huurders eruit zetten?
Zoals hierboven uiteengezet, moet de je als verhuurder schriftelijk aan de huurder(s) laten weten dat je wil opzeggen. Er zijn verschillende wettelijke redenen waarom je als verhuurder mag opzeggen:
1. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder
Voorbeeld
Jelle uit Gouda huurt een éénkamerappartement. Omdat hij in z’n eentje woon nodigt hij vaak mensen uit om te komen eten. Deze mensen blijven vaak hangen en zorgen ook voor de nodige herrie. Jelle krijgt vaak klachten van de buurt maar doet er eigenlijk niets mee. Voor de verhuurder is de maat vol: Emma veroorzaakt volgens hem ernstige overlast en hij wil daarom de huur opzeggen.
2. De huur wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik.
Dit kan zijn om twee redenen:
- De verhuurder wil zelf in de woning wonen. Dit kan pas als de verhuurder 3 jaar eigenaar is. Als een familielid of kennis van de verhuurder in de ruimte wil wonen, gaat dit niet op als wettige opzeggingsgrond. De verhuurder moet aantonen dat zijn belang zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Ook moet de verhuurder een alternatieve passende woonruimte aanbieden aan de huurder.
- De woning wordt gesloopt of gerenoveerd. De verhuurder moet aantonen dat het slopen of renoveren van de woning noodzakelijk is.
3. De huurder weigert een aanbod tot het tekenen van een nieuw, redelijk huurcontract (onder een nieuw huurcontract valt prijswijziging of verhoging van de servicekosten niet!)
4. De verhuurder wil het bestemmingsplan verwezenlijken. Het kan zijn dat daardoor een nieuwe woning op de plek van het gebouw neergezet wordt. De verhuurder moet aan de huurder verhuiskostenvergoeding op het moment dat de huur wordt beëindigd doordat de verhuurder het bestemmingsplan gaat uitvoeren.
5. Verhuur je een hospitakamer? Dan mag je de eerste 9 maanden zonder opgaaf van reden opzeggen, de wettelijke opzeggingstermijnen die hierboven zijn genoemd gelden dus niet.
Alle bovenstaande wettelijke redenen worden door de rechter getoetst aan de wet. Op het moment dat je als verhuurder de huurovereenkomsten van je huurders wil beëindigen, moet je dus je recht halen bij de rechter. Schakel op tijd een advocaat in die je hierbij kan helpen!
Is huurbescherming inkomensafhankelijk?
Nee, huurbescherming is op geen enkele manier inkomensafhankelijk. In principe krijgen alle huurders huurbescherming, er wordt dus geen onderscheid gemaakt op basis van inkomen.
Krijg ik huurbescherming als mijn woning wordt verkocht?
Ja, je krijgt huurbescherming als de woning die je (gedeeltelijk) huurt wordt verkocht. In de wet is de volgende regel opgenomen: koop breekt geen huur. Hiermee wordt bedoeld dat op het moment dat de woning wordt verkocht, ookal is het (gedeeltelijk) verhuurd, de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Het huurcontract eindigt niet als de woning wordt verkocht.
Ook als in de huurovereenkomst opgenomen is dat de huurder akkoord gaat met de beëindiging van de huur bij koop, gaat de bescherming ook op. Zo’n soort bepaling in een huurovereenkomst is niet geldig.
Wat doet de Huurcommissie?
De Huurcommissie is ingesteld door de overheid om geschillen tussen verhuurder en huurder te beslechten. De meeste geschillen waar de Huurcommissie mee te maken krijgt gaan over huurprijzen. De Huurcommissie kan namelijk bepalen of de huurprijs redelijk is. Naast het beoordelen van de huurprijs, doet de Huurcommissie ook uitspraak over servicekosten en huurverhogingen.
Advocaat en huurbescherming
Binnen het huurrecht moeten de huurders of verhuurders hun recht hale bij de rechter. Het zijn vaak lastige procedures waar veel belangen meespelen. Het is daarom verstandig om zo vroeg mogelijk in het proces een advocaat te consulteren!